Ein Kaufvertrag beinhaltet genau genommen zwei verschiedene rechtliche Geschäfte: das Verpflichtungsgeschäft und das Erfüllungsgeschäft.
Der Verkäufer verpflichtet sich einerseits, dem Käufer eine Sache zu übertragen, wodurch ein sogenanntes schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft begründet ist. Allerdings wird durch diese vertragliche Verpflichtung die verkaufte Sache noch nicht übereignet, dazu bedarf es andererseits zusätzlich ein Erfüllungsgeschäft. Der Kauf sorgt nur für eine Verpflichtung zur Übertragung der Sache, ihre Übertragung selbst erfolgt im davon getrennten Rechtsvorgang der Erfüllung. Juristisch wird in diesem Zusammenhang von Abstraktionsprinzip gesprochen, was besonders bei Immobiliengeschäften von Bedeutung sein kann.
Soll eine Immobilie verkauft werden, hat der Verkäufer die schuldrechtliche Verpflichtung, sich mit dem Käufer über den Eigentumsübergang zu einigen und entsprechend eine Auflassung zu erklären.
Dabei wird unter einer Auflassung die Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer verstanden, dass die Immobilie auf den Käufer übergehen soll. Die Auflassung wird in der Regel im Notarvertrag festgehalten und nach Kaufpreiszahlung vollzogen. Die Auflassung ist die rechtsverbindliche Zusage, dass der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann.
Das Abstraktionsprinzip bekommt eine besondere Bedeutung, wenn bei einem Immobiliengeschäft der Übertragungsvorgang scheitert.
Ein Beispiel wäre, dass der Käufer wegen Mängeln vom Kaufvertrag zurücktritt. Damit wird das Verpflichtungsgeschäft zwar unwirksam, aber nicht automatisch auch das Erfüllungsgeschäft. Obwohl der Kaufvertrag durch den Rücktritt rechtsunwirksam wird, bleibt die Übereignung erst einmal gültig und der Käufer bleibt im Grundbuch als Eigentümer stehen. Da allerdings die Vermögensübertragung ohne Rechtsgrund erfolgte, kann der Verkäufer die Rückübereignung und die Berichtigung des Grundbuchs verlangen, wobei er diese Rechte notfalls einklagen muss.
Laut § 311b BGB bedarf ein Kaufvertrag für das Eigentum an einem Grundstück einer notariellen Beurkundung.
Wird diese Form nicht beachtet, wird der Kaufvertrag laut BGB mit seinem ganzen Inhalt zwar dennoch gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgt sind. Das Grundbuchamt darf allerdings nur nach Maßgabe notarieller Anträge tätig werden, sodass Kaufverträge für Immobilien immer notariell beurkundet werden müssen.
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